#01．プロジェクトの立上げ（土地所得について 1）

新規プロジェクトを立ち上げるに際し、土地選定と取得をどうするかが一番悩ましいところだ。
 
理想は組合が結成されてから土地取得の契約をする流れなのだろうが、まだまだ、手付金も払わずして他には売らないと言う約束を取り付けられるケースはほとんどない。良い土地ほど先に手当てをしておかないと後で土地の入手が出来なくなる可能性が高いので、今のゼロワンオフィスのスタンスは土地の手付金を払った上で、参加者を募集開始すると言う仕組みだ。
 
他のコーポラティブハウス計画では土地の手当てをなにもしないまま募集を開始するところもあるし、完全に取得してから募集、もしくは正反対に全員集まるまで待ってもらっている理想的なケースもあるようでさまざまなスタンスがあるのが現状であろう。
 
土地情報はお蔭様で、いろいろな不動産業者や銀行や保険会社筋、入居希望者などからたくさん情報は入ってくる。とはいえ、今のゼロワンオフィスのスタンスでは年間2～3件が限界で、絶えず新規計画を準備しているわけではない。最終決定の決断については・・・、まあ、「タイミング」というのが正直なところだ。
 
予定の立ち上げ時期とずれていれば、強気の交渉をする。成立しないことも多いが運良くこちらの言い値が通れば、決断をすることもある。
 
また、めったに無いのだが、時期に関係なく飛びつくような良い情報があれば即決する。こちらの言い値と売り手との間にあまりにも差が開いてしまっている状況で、こちらに多少のあせりが出るころになると、値段を少し上積みして、最悪向こうの言い値に近い数字のこともある。
 
集まった情報はまずはエリアと金額、道路との関係を見ただけで10の情報はすぐ1～2件に絞られる。一般の客（エンドと呼ぶ）を対象にした戸建て住宅用地は大体が不当に高く、コーポラやマンション用地に比べ1.5倍から2倍の価格がつけられている事が多い。
 
このような価格設定でも売れるのだから、少し広めの土地をわざわざ販売面積を削って道路まで新設し、小割にして売り出しても元が取れるのであろう。エンド対象の土地は費用対効果や収益還元方式などの理屈は通らない。買う人がいればそれまで、せいぜい周辺相場と言うところが現実である。土地情報の大半はこの手のものである。
 
（#02へ続く）
 
代表取締役　伊藤　正